Starostwo Powiatowe w Poddębicach
GN.6820.11.2014
D E C Y Z J A
Na podstawie art. 112, art. 113 ust. 1, 5, 6, 7 art. 118a, art. 119 i art. 123 ust. 1, w związku z art. 6 pkt 4 oraz art. 128 ust. 1, art. 129 ust. 1, art. 130, art. 132, art. 133 pkt 2 i art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r. poz. 518 ze zm.) oraz art. 104 i art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. poz. 267 ze zm.)
o r z e k a m
U z a s a d n i e n i e
Wywłaszczenie nieruchomości stosownie do art. 112 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami może być dokonane jeżeli cele publiczne nie mogę być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.
W dniach 16.06., 20.08., 08.08. 2014 r. Wojewódzki Zarząd Melioracji i Urządzeń Wodnych przeprowadził rokowania, w trakcie których ustalono m.in., że nie żyje dwóch współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości – Pani Marianna Zawadzka oraz Pani Zofia Staszek i nie zostało po nich przeprowadzone postępowanie spadkowe, co powoduje, że stan prawny nieruchomości jest nieuregulowany. Jako dowód w sprawie załączono odpisy skrócone aktów zgonów wydane przez: Urząd Stanu Cywilnego w Poddębicach dnia 6 sierpnia 2014 r. (Marianna Zawadzka), Urząd Stanu Cywilnego w Łodzi dnia 20 sierpnia 2014 r. (Zofia Staszek).
Starosta Poddębicki stosownie do art. 114 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami ogłosił na tablicy ogłoszeń urzędu, na stronie internetowej Starostwa Powiatowego w Poddębicach oraz w prasie o zasięgu ogólnopolskim informację o zamiarze wywłaszczenia. W wyznaczonym terminie 2 miesięcy nie zgłosiły się osoby, którym przysługują prawa rzeczowe do nieruchomości. Po upływie tego terminu Starosta wszczął postępowanie wywłaszczeniowe.
Przeprowadzone postępowanie dowodowe potwierdziło, że działki nr 274/2 i 392/2 o łącznej pow. 0,0083 ha, położone w obrębie Góra Bałdrzychowska gm. Poddębice znajdują się na terenie, na którym Wojewódzki Zarząd Melioracji i Urządzeń Wodnych zamierza realizować inwestycję, która stanowi cel publiczny, co potwierdza załączona do akt sprawy mapa z projektem podziału nieruchomości, przyjęta do państwowego zasobu geodezyjno – kartograficznego dnia 4 października 2012 r. za numerem 035.13-1735/2012.
Stosownie do art. 112 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przepisy dotyczące wywłaszczenia stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.
Dla obszaru, na którym zlokalizowana jest inwestycja, Gmina Poddębice nie posiada aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego, co wynika z zaświadczenia Burmistrza Poddębic, znak: GU.6727.141.2014 z dnia 23 czerwca 2014 r., jednak Burmistrz Poddębic wydał decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, znak: GU.6733.4.2012 z dnia 24 maja 2012 r., która obejmuje przedmiotową nieruchomość.
Na podstawie zgromadzonych dokumentów ustalono również, że przedmiotowa nieruchomość ma założoną księgę wieczystą Nr SR2L/00000795/4, gdzie jako właściciele udziału 11/16 aktualnie ujawnieni zostali Barbara i Jan małż. Zawadzcy na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej. Natomiast udział 5/16 w prawie własności nieruchomości przysługuje z tytułu dziedziczenia wyłącznie Janowi Zawadzkiemu. Ponadto, w dziale III księgi wieczystej ujawniono ostrzeżenie, iż postanowieniem Sądu Rejonowego w Łasku z dnia 28 września 2006 r. sygn. akt. I NS 537/06, zmieniającym postanowienie z dnia 1 marca 2006 r. sygn. I Ns 119/06, gospodarstwo rolne wchodzące do spadku po Józefie Zawadzkim na podstawie ustawy nabyli: matka Marianna Zawadzka w 9/24 części oraz rodzeństwo Zofia Staszek, Jan Zawadzki i Barbara Świerczewska po 5/24 części każde z nich.
Barbara i Jan małż. Zawadzcy zostali ujawnienie jako właściciele w księdze wieczystej na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w Łasku z dnia 1 marca 2006 r. sygn. I Ns 119/06 stwierdzającego nabycie spadku po zmarłym w dniu 1 lipca 2005 r. Józefie Zawadzkim na rzecz Marianny Zawadzkiej w 6/16 częściach oraz Jana Zawadzkiego i Zofii Staszek po 5/16 części oraz umowy darowizny z dnia 5 kwietnia 2006 r. (akt. Notarialny Rep. A nr 1235/2006) zawartej pomiędzy Marianną Zawadzką i Zofią Staszek jako darczyńcami, a Janem i Barbarą małż. Zawadzkimi jako obdarowanymi. Jednakże po dokonaniu wpisów w księdze wieczystej postanowieniem Sądu Rejonowego w Łasku z dnia 28 września 2006 r. sygn. akt. I NS 537/06 zmieniono pierwotne postanowienie w przedmiocie stwierdzenia nabycia spadku. Oznacza to niezgodność między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym w zakresie udziału Jana Zawadzkiego w prawie własności nieruchomości oraz poddaje w wątpliwość prawną skuteczność dokonanej darowizny na rzecz Jana i Barbary małż. Zawadzkich. Biorąc jednak pod uwagę postanowienia art. 5, 6 i 8 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, ale także postanowienia art. 1028 Kodeksu cywilnego, oraz treść zgromadzonych dokumentów nie jest możliwe ustalenie przez organ rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości, gdyż oznaczałoby to wejście w kompetencje sądu powszechnego.
Obecnie Jan Zawadzki, Zofia Staszek i Marianna Zawadzka nie żyją. Spadek po Janie Zawadzkim zmarłym w dniu 11 grudnia 2011 r. na podstawie Aktu Poświadczenia Dziedziczenia Repertorium A numer 88/12 nabyli: Barbara Zawadzka, Mateusz Zawadzki i Natalia Zawadzka, każde z nich w 1/3 części. Postępowanie spadkowe po Mariannie Zawadzkiej i Zofii Staszek nie zostało przeprowadzone.
Reasumując, zgodnie z art. 113 ust. 6 i 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami stan prawny tej nieruchomości jest nieuregulowany.
W myśl art. 128 ust. 1 oraz art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wywłaszczenie własności nieruchomości następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw a ustalenie wysokości tego odszkodowania następuję po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego.
W wyniku rozeznania rynku, do sporządzenia opinii określającej wartość przedmiotowej nieruchomości wybrano rzeczoznawcę majątkowego Pana Mirosława Rosiaka (uprawnienia nr 1990).
Rzeczoznawca w opinii sporządzonej w formie operatu szacunkowego w dniu 12 lutego 2015 r. określił wartość rynkową prawa własności nieruchomości położonej w obrębie Góra Bałdrzychowska gm. Poddębice, oznaczonej w ewidencji gruntów numerami 274/2 i 392/2 o łącznej pow. 0,0083 ha, na kwotę 195,00 zł.
Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Ust. 2 stanowi, iż w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Z operatu szacunkowego wynika, iż na dzień sporządzenia wyceny przeznaczenie wycenianej nieruchomości oznaczonej numerami działek 274/2 i 392/2 określa Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Poddębice, zatwierdzone Uchwałą Rady Miejskiej w Poddębicach Nr XXX/215/02 z dnia 26 czerwca 2002 r., zmienione Uchwała Nr XXII/138/04 z dnia 21 października 2004 r., zgodnie, z którym rozpatrywany teren określony jest jako „Obszary rolniczej przestrzeni produkcyjnej o zróżnicowanych warunkach rozwoju rolnictwa z dopuszczeniem zalesień”, „Strefa ochrony ekologicznej – dolina Neru i Bełdówki tworzących jeden system korytarza ekologicznego. Obszary występowania chronionych gleb pochodzenia organicznego”.
Rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej.
Zgodnie z art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy ujęciu następujących założeń:
Stosownie do art. 153 ust. 1 ww. ustawy podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Metoda korygowania ceny średniej polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości, na podstawie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych, przyjętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji sprzedaży. Jako nieruchomości reprezentatywne rozumie się nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego, charakteryzujące się w szczególności podobieństwem co do rodzaju i przeznaczenia w planie miejscowym. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości należy dochodzić w drodze korekty średniej ceny rynkowej uzyskanej z tego zbioru, współczynnikami przypisanymi odpowiednim cechom rynkowym nieruchomości.
Jako „obszar rynku” rzeczoznawca przyjął rynek lokalny – teren Gminy Poddębice. Okresem analizy cen objął ostatnie dwanaście miesięcy tj. od stycznia 2014 r. do grudnia 2014 r. W oparciu o uzyskane dane rzeczoznawca majątkowy utworzył zbiór 18 nieruchomości o cechach najbardziej zbliżonych do nieruchomości wycenianej, będących przedmiotem umów kupna – sprzedaży na badanym rynku. Przyjął, iż decydujący wpływ na poziom cen nieruchomości na tym rynku mają następujące cechy: położenie nieruchomości, dostępność komunikacyjna, przeznaczenie gruntu w planie miejscowym, dostępność do podstawowych urządzeń infrastruktury technicznej, klasa użytków rolnych i poziom kultury rolnej.
Nieruchomości przyjęte do porównania zostały wybrane prawidłowo i spełniają przesłanki nieruchomości podobnej, którą definiuje art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami tj., która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.
W ocenie organu opinia rzeczoznawcy majątkowego z dnia 12 lutego 2015 roku sporządzona została zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i może stanowić podstawę ustalenia odszkodowania.
Stosownie do art. 133 pkt 2 i art. 118a ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami jeżeli odszkodowanie dotyczy nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym wpłaca sie je do depozytu sądowego okres 10 lat.
Zgodnie z art. 132 ust. 5 i ust. 8 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz stosownie do treści porozumienia zawartego w dniu 19 grudnia 2013 r., pomiędzy Starostą Poddębickim a Wojewódzkim Zarządem Melioracji i Urządzeń Wodnych w Łodzi, do zapłaty odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość zobowiązany jest Wojewódzki Zarząd Melioracji i Urządzeń Wodnych – podmiot, który realizować będzie cel publiczny.
Wobec powyższych, należało orzec jak w sentencji.
Zgodnie z art. 118a ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, niniejsza decyzja podlega ogłoszeniu poprzez wywieszenie na okres 14 dni na tablicy ogłoszeń Starostwa Powiatowego w Poddębicach oraz na stronie internetowej Biuletynu Informacji Publicznej.
Od niniejszej decyzji służy stronom odwołanie do Wojewody Łódzkiego, za pośrednictwem Starosty Poddębickiego, w terminie 14 dni od daty jej ogłoszenia.
Niniejsza decyzja nie podlega opłacie
skarbowej – art. 2 ust. 1 pkt 1 lit. h ustawy
z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie
skarbowej (Dz. U. z 2014 poz. 1628 ze zm.).
Otrzymują:
Do wiadomości:
